胡偉良觀點

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2019/06/20人氣:951
By:sunny

胡偉良:房價未來會朝兩極「分化」 分道揚鑣

胡偉良:房價未來會朝兩極「分化」 分道揚鑣

文/胡偉良

房地產說起來很複雜,講起來又很簡單,因此總是不斷的有各式各樣的「專家」發表各式各樣的「高見」。

房市的泡沫化危機

這些天各路消息莫名地把房市輿論引向了看上去很可怕的去處——泡沫化。雖然媒體將房市泡沫四個字輕輕帶過,但卻明顯的引起市場注意。這些論述提出了「房地產增長空間狹小」的觀點,並從人口紅利消失、少子化(比重最高)、有房者比率已經高達85%等觀點推論台灣的房市存有泡沫、未來房價必跌,但是台灣的房地產究竟會不會因泡沫化而崩盤呢?我覺得很難,主要是因為目前台灣家庭中房地產的資產配置和負債占比太大,一旦房地產出現危機,茲事體大,因此政府不可能會再有打房措施。

另方面,2003年以來的房價雖有飆漲情形,但在政府的強力「 鎮壓」下確實也看到了成效,房價還並沒有飆到不可收拾的地步。我們就把台灣當前房地產存在的問題,參照美國的次貸危機和日本的樓市泡沫歷史,來作一次“比較”。

美國次貸危機是一個很複雜的事件,簡單而言,它是由因次級抵押貸款機構破產引發的金融危機,又被稱為次級房貸危機。在低利率水準下,大量信用不夠的美國人借助資產證券化和金融衍生產品申請住房貸款,最後資不抵債導致極大比例的虧損從而引發次貸危機。

低利率水準和過度借債導致美國的次貸危機

從根源上看,美國次貸危機是低利率水準和過度借債導致的,因此有人把這場波及全球的金融危機歸罪於當時的美聯儲主席格林斯潘。日本樓市泡沫形成到破滅都跟美國次貸危機如出一轍。低利率,高槓桿,市場上到處都是錢,所有的錢都流向了房地產,房價飛漲,到最後泡沫破滅,資不抵債,遍地負翁。

美國次貸危機和日本的樓市泡沫給各國房地產的啟示是什麼呢?我想最重要的一個基本認知就是:房價不可能無止境的漲下去。房價沒有上漲預期,就不會有人接盤。

當下的台灣樓市,呈現的就是這樣的狀況。為什麼2003年以來大家拼命的投資房地產呢,就是看到了房價的預期,相信房價會漲下去。但是,當房地產增長空間已經非常狹小時,房價再上漲的空間也會受到壓縮。因此,到了2014年,當時的房價已漸漸超越一般民眾的可負擔水準(當時的交易量就反應出了這種狀況),找不到高房價的接盤人,沒法再撑起房價,因此在政府祭出囤房税、房地合一稅之後,房價上漲勢立即戛然而止,那最後的結局就是止漲回跌。

台灣不存在房市的崩盤可能性

但是與美、日當時房市發展不同的是,台灣的金融體系對民眾的貸放是有節制而沒有過度貸放,亦即貸款人的貸款成數、還款來源都是經過審核,因此不會發生借款人資不抵債或還不出貸款的情形,所以,在正常情況下,房市崩盤的機會是非常非常小的。

注意台灣房屋老化所帶來的更新需求

台灣真正的問題是:經濟成長和民眾的所得幾近停滯,這才是今日房市問題的最大根源,加上貧富不均、城市資源的不均衡,造成台北房價偏高的狀態,2003年以來的房市多頭加炒作使房市過度飆漲,如今房市由多頭轉向空頭,加上房地產稅制不利炒房,房價恐怕很難再延續過去「只漲不跌」的神話。從更長週期考慮,隨著人口紅利的消失,經濟增速的停滯,房地產的冬天已經來臨。

但大部分人在看房市時候,談供需時都忽略了台灣房屋老化所帶來的更新需求,其實台灣房子老化所衍生的更新需求是比少子化的影響要大的多,很遺憾,我們的主政官員似乎一直沒看清楚這一點。若政府對此再沒有及時因應,那麽未來合格的新房仍將因供不應求再度飆漲。

年輕人靠繼承長輩房產改善居住條件是否可行? 

房價太貴,已經讓大多數年輕人放棄了買房的念頭,準備靠繼承長輩的房子來取得房產及賴以居住,問題是他們準備繼承的房子多半很老舊,大多是3、40年甚至近50年屋齡的老房子,這些老房子當初在蓋的時候,各方面都不嚴謹,規格不高、品質也不好,到現在屋齡更長了,殘命已經不多,年輕人想以此為居,再住個幾十年,恐怕也不切實際。

房價會朝兩極「分化」,分道揚鑣

依921之後的新法規設計、施工的房子因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其下跌空間有限,甚至有反轉而上的可能。反之,那些老舊的公寓因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,因而將逐漸被市場所淘汰。

也就是說老舊的房屋的流動性和變現性將日益低落,甚至難以流通,其市場售價將跌落到只剩下土地價值, 4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。

筆者雖然身為房地產業者(旗下並擁有建設公司、營造廠、資產管理公司),並為第一代的創業者,自視甚高因而總是堅持從專業的角度去看待、解析這個產業,既不炒作也不譁眾取寵,多年以來,有人因為接受了筆者的觀點而逃離、避開了「房災」,也有不少人因力行筆者的觀點,而早早獲得財務自由。但有些酸民,却以我具備著業者身份,而認定我是業界「打手」,不僅聽之藐藐,甚至不分青红皂白的橫加排斥、譏諷,結果斷送了自己坐擁財富的機會,這也是無奈。

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