胡偉良觀點

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2019/08/15人氣:309
By:abound

胡偉良的房產觀察:危老改建不是房地產市場的「普惠工程」,只有部分危老會因而受惠

胡偉良的房產觀察:危老改建不是房地產市場的「普惠工程」,只有部分危老會因而受惠

很多危老縱然給予容積獎勵,要改建還是很困難,以大台北地區為例,像容積率不足300%區域,老房子基本上是很難改建成功的,尤其是45層的公寓,因為在改建後分不回原來的室內面積。這種情況包括:台北市絕大多數的住宅區、新北市中和、永和、新店、三重、新莊、板橋以外的所有地區及新北市未面臨8米以上巷道的房子。

很多人都誤以為所有的危老建築都將因為可以獲得容積獎勵而改建成功,但事實並非如此,未實施容積管制前興建的老房子,其現有的容積率大多遠高於當前的法定容積,且違建充斥,其已存在的現有容積,再加上空地違建、屋頂加蓋,早已超過改建後可以興建的容積,亦即現行容積獎勵的額度並不足以讓住戶在改建後分回原居住面積。

對這種情形,台北市現任市長柯P就認為當年郝前市長的都更口號「一坪換一坪」,把人民的胃口給養大了,換新屋還贈車位,且興建期間還有補助租金,讓老百姓有不切實際的期望,但天底下哪有那麼好的事。柯P並提出住戶一坪自己花5萬、6萬,貼一點,這樣才是務實的做法,但現在問題出在:大多數老百姓心中已經存有不切實際的期望,「不花錢,以舊換新還附贈車位」依現行相關法令規定,這根本是做不到的事。

胡偉良的房市忠言

解決這個問題的唯一辦法是把住宅區的法定容積一概提高到300%,一些地政、都計學者卻以「提高容積率會影響生活品質」做為反對的理由,但實際上縱然將住宅區的法定容積一概提高到300%,改建後的總容積其實也未必比現在的現存容積加違建來得高,更何況,當前的老房現況是蓋的滿,空地很少,甚至原本就一點點的少量空地還被違建填滿,與依新法規完成的建築相比,雖然新建築蓋的較高,但建築覆蓋面積上限(建蔽率)遠比老屋小,留下的空地必須綠化及做公共設施,故改建後的生活品質仍將優於現狀。新加坡、香港、東京等都會區的高容積率都說明了這些不務實際學者所謂「提高容積率會影響生活品質」的站不住腳。

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