胡偉良觀點

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2019/08/02人氣:458
By:房產財經News台/abound

胡偉良的房市趨勢報告:告別房地產的暴富時代

首先,我先表明,我本身是一個線上的房地產業者(經營者),這一年多來寫過很多房地產的相關文章,雖是苦口婆心,但是良藥苦口,總有很多人會以我的業者身分偏頗看待,認為那些是為了「作多」。

過去二十年的房地產的確是「造富」最多的行業,但不可否認它也是製造泡沫最多的行業。在矇眼狂奔了這麼多年後,台灣的房市之火還能延續嗎?

我看到的事實是,不可能了!一方面政府已經制定了箝制炒房的各種稅制,阻止房地產肆無忌憚的再炒作下去(有句名言說:好的主人總會記得在賓客喝的爛醉之前,撤掉酒抔,免得賓客打架生事)。因為房地產對資金的吸附能力太強,而且如今房市投機炒作成分太高,不勞而獲思想滋生、蔓延,若繼續按照這種路徑發展下去,整個金融大局都難言安穩。炒房不僅不會對經濟發展有拉動作用,還會有負向擠壓效應;另一方面,經歷了2003年以來房市大幅度上漲之後,台灣幾個主要城市的房價已經嚴重虛高,和居民收入完全脫軌,一般民眾對高房價怨聲載道,房價繼續上漲不利於社會穩定。

囤房稅、房地合一、實價登錄,對於打擊投資炒作,回歸住房居住屬性確實有用,「有助」於解決剛需族的居住問題,也算是讓房地產回歸「居住屬性」的「長效」機制。

但是很多人還是依然沈醉在房地產仲介、「偽專家」編造的“房價永遠會上漲” 這樣的夢境裡。事實上,這幾年下來,房地產市場其實已經徹底變天了,縱然被稱為房價“永遠不會跌”的台北市房産也不例外,自2014年底至今,房價平均下跌了15%;其他城市更慘,尤其一些人口外流嚴重的城市,房價搖搖欲墜,炒房投機客正在四竄逃離。

筆者深深以為,房地產不能被捧得太高,國家崛起是靠實體製造業,靠高科技產業。沒有實體經濟做後盾,房地產的單向發展是虛無的,而且容易產生經濟泡沫、房地產泡沫,未來經濟高質量發展不能再單單依賴房地產了,今日的台灣「房地產只能用來救急,而不應該用來救窮。」也就是說房地產可以用來調節經濟,但卻無法改變産業結構和經濟的基本面。從長遠來看,一個平穩健康的房地產市場才是有益於社會安定、民生幸福和產業發展的,而不是一個如脫韁野馬般快速奔跑,不知何時就會摔得粉身碎骨的投機市場。

當人口、金融和經濟等基本面決定了未來房市盛宴難再複製,房價下跌大局已定,過去很多曾經不顧一切,瘋狂看多的所謂專家、名嘴,也順勢改口了,他們的改口其實也說明房市盛宴的徹底結束。

當前的臺灣房地產已經進入了十字路口,不能隨便亂買了。

為什麼這麼說呢?

首先,借鏡他山之石的日本房地產,日本經歷的老齡化、少子化所導致的房市泡沫值得我們認真研究及反思(房價真的不是只漲不跌的,故而不應該去任意炒作);其次,購買力決定房價,這些年來,我們的購買力不見成長,在經濟不振的情況下,房價早已超過一般民眾所能負擔,在所得未見大幅成長的情況下,未來房價勢將難漲;再者,一些豪宅都跌了,「榜樣力量」不再;第四,目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線(約佔GDP 的86%,居全亞洲第二,且其中有6成以上用以購買不動產),同時居民債務相當於可支配收入的95%(居全亞洲第一),在民眾普遍有房的情況下,未來幾乎不存在買房,躺著就可以賺錢的可能性了;第五,房市稅制嚴苛,政策的約束將使得處於歷史中長期頂部的房市更快地向下調整,房價只漲不跌的信仰不復存在。

很多人總是喜歡拿過去的經驗來談未來趨勢,不知變通的陷入“過去經驗主義”會造成誤判,並因此釀成大禍、付出代價。在過去的20年裡,投資房地產之所以能夠賺錢,不是因為投資者有多麼偉大的投資理念和投資訣竅,而是因為搭上一部快速上行的電梯。華人的房屋情節、容積率實施後房屋品質的提升、房地產的景氣循環週期,加上引發了龐大的需求,加上此期間的政府「利多」措施,和人為炒作使得房地產成為最賺錢的行業。

但時至今日,這些基本面都已經發生了重大變化,說得再直白點就是,人口、稅制、和所得這些基本面已經不足以支撐高高在上的房價,非但如此,有些城市因為人口流失、產業萎縮、需求耗盡等原因,過去幾年漲了很多的房價還要面臨回調的命運。很多人或許不想看到這種結局,但這就是不可阻擋的趨勢。

未來的房市還能投資嗎?機會一直都有,因為房地產本身就兼具居住和投資屬性,但需要明確說明的是;房地產市場的門檻和技術要求會越來越高,能賺到錢的只可能是極少數人,大多數跟風族如果依然不聽勸誡繼續往裡衝,我敢斷言,最後的下場不會太美好。

房市暴富的美夢確實該醒醒了!

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