胡偉良觀點

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2019/10/04人氣:326
By:房產財經News台/abound

空屋愈來愈多,剛需卻依舊買不起房,這是怎麼回事?

空屋愈來愈多,剛需卻依舊買不起房,這是怎麼回事?

傳統的供需理由論告訴我們,當住房供給數量少於住房需求的時候,就會造成房市供不應求的局面,房價隨之會被不斷推高。但人口數量和住房數量都是變數,這兩者之間的關係會因為時間發展、經濟環境等因素而改變,比如從近幾年起,台灣新生人口數量急劇下降,而每年新蓋房屋的數量卻愈來愈多,其中並有不少並未賣出,而使新屋似乎已經呈現出過剩狀態。

統計數字顯示台灣住宅的自有率已經高達85%左右,事實很明顯,我們已經不再是住房稀缺(不足)的國家,但為何在這種住房資源過剩的情況下,還有很多剛需人群卻又買不起房呢?

導致這一樓市矛盾出現的原因總體可以歸結為兩個原因:利益和所得。

所得方面涉及政府的攻策制定、宏觀視野和施政能力,本文暫且略而不談。

在利益面前,很多人就如同餓虎撲羊,即使他們個人已經擁有房子,但是這並不會使他們放棄對更多利益的爭奪,所以無論有錢沒錢,很多人都會去爭搶這份蛋糕。

由於房價在短時間內的暴漲,造成不少的炒房暴發戶,在如今社會圈層裡,一個人若沒有擁有很多套房,就表示你還沒有真正擠入富人的圈子。

當一個人佔用了很多房者的住房資源,而且被佔用的這些住房沒有發揮居住功能而呈空置狀態時,就會造成二大弊端:

1.人為導致住房資源分配不均,間接增加供需之間的矛盾,從而推動房價上漲。

2.浪費巨大住房資源背後是房價的嚴重虛高,造成房地產泡沫被進一步吹大的風險。

一邊是住房過剩,一邊是剛需求房不可得,矛盾究竟該如何解決?

有不少人認為可以利用徵收房屋空屋稅機制來對房市矛盾進行調控。按照國際通用標準衡量,一個國家住房空置率保持在5%左右屬於正常水平,但在台灣早就已經超過了這個標準,所以通過徵收住房空屋稅似乎是消除房市住房分配不均的一個好方法,可惜我們的主管機關卻提出空屋難認定的說法而不採行;此時也有人則提出課徵囤房稅的另一種看法,並且主張「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」,認為在沒有囤房稅的前提下,民眾一定會炒房。

胡偉良觀點:

「不課囤房稅就等同於鼓勵民眾炒房」,這樣的說法倒是令我吃驚,民眾炒房主要是因為社會存在著房價上漲的預期,而之所以會有這樣的預期無非是供不應求,而依目前的狀況來看,房屋供給其實已經不缺,缺的是符合當前房價的購買力,因此房價在往後幾年漲價的機會和空間都微乎其微,而只要房價每年上漲的幅度不到3%,那麼囤房幾乎就是虧本的(貸款利息+持有成本+房屋折舊),因此日後買房、囤房的人不會多,如果政府再大費周章,耗費資源去在囤房稅上著手,我認為是可笑的。

現階段推行房屋空屋稅的難度很大,但是借鑑國際上其他國家實施的效果來看,此項稅法對房市的遏制作用則相當有效。比如法國規定當住房空置期超過1年時,業主就要交房價的10%作為空置稅,超過2年,加到12.5%,第3年、第4年將以此類推。每個國家的房市都是從野蠻走向規範,這種轉變需要過程來逐漸完善,為了房市的長治久安,對未加使用的房屋課徴空屋稅,有助於空屋的釋出利用,才是降低房租的好方法。

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