胡偉良觀點

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2019/04/25人氣:606
By:doreen

未來這幾類房子將愈來愈不值錢

未來這幾類房子將愈來愈不值錢

1,台灣現行的房地產稅制不利炒房

在很多國家,房地產稅並不友善,像在美國一些州,不管房子多大、也不管你有幾間、住多少人,只要有房子就必須繳納房產稅。

稅率由各州政府自己決定,每年稅額占房屋價值的1%到3%都有,紐約州和德州更是高達3%,加州大約1%。政府會定期對房屋價值進行評估,再根據評估值來計稅,而評估值和市場的變化基本同步,房價漲,房產稅就交得多,房價跌,就交得少。

另外,美國房子的持有成本除了房產稅,還有價格不菲的物業管理費,部分州的持有成本甚至是高於3%的。

也就是說,在美國一些州,一套市價1000萬的房產,每年的持有成本最高可以高達30萬,即便按照中位數1.5%的稅率來徵收,也高達15萬元。

2,房產稅不會降房價,但會衝擊其投資屬性

房產稅會大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但這並不意味著政府想把房價打下來,因為從政策設計的初衷來看,徵這個稅主要是為了給地方政府培養一個“長期飯票”,和降房價沒有必然關係。

更何況,房價如果真降了,房產稅也會減收,一個穩定的房地產市場才能培養一個可持續的“長期飯票”。所以,房產稅的開徵,一定會充分考慮市場的承受力,下藥太猛的話,得不償失。

放眼全球,世界上沒有幾個國家會使用房產稅來降房價,因為房地產市場的外部性太強,特別是與金融市場的關聯度極高,房價如果波動太大,往往會波及到整體經濟運行的穩定。美國次貸危機就是一個教訓,任何一個國家的政府都沒有動力讓房價大起大落。

當然,回顧歷史,房價大幅下跌不是沒有,但其發生的時機往往是在經濟危機期間,而非人為的調控。

諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數,該指數發現,從1890年到2013年長達123年的歷史中,美國房價真正大跌的只有兩次,一次是1929—1933年的大蕭條時代,另一次是2007—2011年的全球金融風暴時代,其他大部分時間表現為上漲與平穩。

如果盤點1890年到2013年的美國房價走勢可以發現,美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%,略高於美國2.8%的通脹率,這其實就是社會無風險利率水準。

3,應對建議:我們該怎麼做?

購買有租賃價值的物業:從紐約、倫敦、香港的經驗來看,租金是一個對沖物業持有成本的有利工具,例如紐約不少房子的租售比高達5%,扣除3個點的持有成本後,還能有兩個百分點的收益,再加上每年兩三個百分點的升值收益,跑贏通脹還是可以的。

所以,在目前這個重稅時候,一定要把重視租金價值,這可能會從根本上改變原來的資產配置邏輯:那些租金價值低的假豪宅、人口淨流出城市的商鋪、偏遠郊區的大房子,這三類房子,可能會因為“租(金)不抵稅(金)”而被加速拋售,變得一文不值,而大城市中心那種租賃價值高的小戶型甚至商住物業,反而可能價值會上升。

當前房地產市場的各項持有、交易成本已經提高,而任何一個市場,其套利空間和交易成本都是成反比的,這也意味著,民眾靠買房子改變命運的機會視窗會否已經悄然關上?

但畢竟房地產的本質功能還是抗通貨膨脹,而放眼全球大部分國家,實在找不到一個比房子更理想的工具,天量的貨幣總得有一個出口吧?

要讓房價真正平穩,就得控制好貨幣發行,一些先進國家的房價之所以平穩,除了供求關係改善外,更重要的還是穩健的貨幣政策和炒作的防止。

房地產向來是一個複雜度特別高的市場,正反兩股力量的共存是很正常的,真正重要的是,我們得看清主力在哪裡

本文原刊《台灣商務》平台,授權轉載。

胡偉良博士

台大畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人,企業體採一條龍作業方式(土地開發、房地產開發、營造工程)。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。堅信専業、微利和價值創造。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。樂見台灣的房地產走入合理的經營環境,協助民眾買得起、住得進好屋。

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