胡偉良觀點

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2019/04/25人氣:1015
By:doreen

未來十年房價與租金的走勢?

沒有那個時代是一成不變的,有時候時代的變化總是讓我們猝不及防。

除了協助解決當前的高房價問題,政府在發展租賃市場方面也不遺餘力,不管在融資或稅賦上都開始給予充分的支持。對於房地產,一個新的時代要到來了,這個時代我們可以把它叫著“租賃時代”。

在租賃時代,房價和租金會發生怎麼樣的變化呢?

 1.房價下跌

研究價格走勢,需要同時研究基本面和技術面。從基本面來看,最重要就是分析影響房價走勢的供需因素,從系統上來看當前的台灣其實是不缺房子的。大家覺得房價貴,很大原因是因為供需結構不平衡導致的。長期發展租賃市場,是能夠較好解決供求結構化不平衡的問題。

台灣房地產供需結構化不平衡,主要表現兩方面:一是區域的不平衡,簡單的說,有些地方人多地小,導致供不應求,比如台北市;而有些地方房子很多,但是沒多少人,像一些非都會區。二是個人(或是家庭)持有房產數量的不平衡,台灣有少部分人持有較大比例的房產,在房子稀缺的台北市,持有5套以上房產的人大有人在。

城市均衡發展是解決第一個不平衡的主要方法,發展城際軌道交通則是次要方法。而發展租賃市場確實是能夠很好解決第二個不平衡,能夠促使持有大量房產的人將手中的房子拿出來買賣或是出租。像:增加持有房產的成本,會導致大量持有房產的人拋售房子,或是通過出租獲取租金來彌補自己持有成本的額外支出。

所以,從基本面來看,結構化的不平衡在未來會得到改善。房價下跌的邏輯就成立了。這裡強調,房價下跌不是說會暴跌,最大的可能就是房價趨於隱定。

從技術面來講,房價之所以能夠上漲的這麼高,最關鍵是投資需求的參與,那麼作為投資需求的人,需要看重是什麼?預期!說到底,投資就是因為有很好的前景預期,投資者才會爭相投入。而現在政策導向、市場風向都在改變投資者的預期。持有成本增加、利得稅調漲,對於投資者來說是很大的打擊,如果投資者對房地產市場的預期普遍下調,那麼最終肯定會形成共振效應——拋售現有房產,並且不再購買新的標的,最終會導致房屋價格的下跌。

2.租金持穩

對於一個城市來說,住房市場整體來看是相對穩定的,銷售市場和租賃市場的供應是此起彼落的,如果租賃市場的需求增多,那麼銷售市場需求就會減少,那麽銷售市場的物業自然而然就會流向租賃市場,流到租賃市場後租賃物業的供給就增加了,它們會在一定時間實現動態平衡。通俗點講,就是雖然短時間租賃需求會增加,但是租賃物業的供應也同樣會增加,供需平衡的市場,價格上漲的邏輯是經濟增長和居民收入的增加,而不是供需失衡導致的價格偏差太大。

再談租賃市場的特徵,大城市的租賃市場是最能反映住房市場的供需情況和價格承受能力的。作為最能反映真實供需的租金,一向都沒有售價那麼具有彈性,為什麼?租金更能反映城市住房供需、工資水準、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的,因為城市平均薪資擺在那裡,3多的月薪,你平均租金能租到多高,怎麼漲?

房地產價格(售價和租金)的上漲最核心的支撐因素是人口(決定需求數量)和產業(決定需求的品質)。從投資和資產定價的角度來看,資產價格一旦與租金回報率掛鉤,那麼就是房地產銷售價格下跌的開始。目前台北市住宅租金回報率大概為2%左右,若按照市場無風險回報率4%來計算,要滿足這個回報水準,要不就是租金上漲一倍,要不就是房價暴跌一半。租金上漲一倍可能嗎?應該很難,城市經濟水準、產業發展階段和居民的收入都承受不起。而房價暴跌一半,可能嗎?短時間也不可能,這樣會導致銀行破產、引發金融危機的。所以讓房價緩慢的、相對的下降;租金也緩慢的、隨著居民收入增長而上漲,最終達到動態平衡。

總之,如果沒有很強的外部環境作用的話,房價、租金及市場要求回報水準將會緩慢達成平衡。這在先進國家已經形成較為成熟的模式。所以,對未來的房市,你看懂了嗎?

本文原刊《台灣商務》平台,授權轉載。

胡偉良博士

台大畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人,企業體採一條龍作業方式(土地開發、房地產開發、營造工程)。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。堅信専業、微利和價值創造。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。樂見台灣的房地產走入合理的經營環境,協助民眾買得起、住得進好屋。

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