胡偉良觀點

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2019/02/22人氣:73
By:doreen

台北市的房地產該走向何方?

文/胡偉良
據內政部的最新統計,全台人口外移最嚴重的地區是台北市,而其原因與高房價脫不了關係。台北房價是新北一.九倍、桃園三.六倍,甚至是台南的四.四倍,讓許多北市年輕人遷離台北市到新北市,甚至桃園居住,也使得台北市成為老人和老房的聚集地。

房價高導致物價高、房租高、薪資又低,讓絕大多數的年輕人買不起房,也使年輕人因此喪失了對未來的期望,因此台北市的房價必須降低,才能讓民眾安居樂業。



※老屋改建推動成功,房價才可能有效的下修

就是因為台灣目前存在著太多危險又不健康的老屋,這些屋主有不少因為老屋不適居住,而需另覓新屋,衍生了市場上的換屋需求,因此若能有效的推動老屋改建,那麼這種原來必須向外尋屋的需求得到了滿足,換屋需求就會因而減少。

另一方面,透過老屋改建,新蓋的房屋數量除了滿足原住戶的需求外,也因為容積獎勵措施,可以增加房屋供給,如此,一方面需求減少,另方面供給增加,一來一往之間,必能有效的平抑房價,而國家的整體經濟發展也因為大量的老屋改建而得以提升,這才是一舉兩得的作法。

※老屋改建成功的關鍵因素

多年的老屋改建實務經驗告訴我,老屋改建成功的兩個關鍵因素在:一定水準的房價、三○○%以上的法定容積。

台北市具有全國最高的房價水平,但是縱然如此,想要讓住戶能夠在改建後換回原來的室內面積,在容積獎勵三○%以上時可能仍要到達一百萬元的房價水平,這也使得建商在改建後朝高房價規劃。所以,低容積率也等同於替高房價護法。

另一個影響老屋改建成功的關鍵因素則是:改建基地還有餘裕的容積可以挹注容積獎勵的不足部分(亦即現有的建物還未將可興建的全部容積用完),讓原住戶可以在改建後分回或接近原居住面積。當然有些人會認為這是原住戶的不勞而獲,確實,但在考量當前都會區醜陋的景觀、昂貴而居高難下的房價,和極不安全的居住環境,讓這些老屋的屋主(通常也是老人)限時性(有時程限制)的獲得一些利益,也是我們當下經濟環境不振下的一個可能的選擇。

※都更(危老)改建政策要這麼做才對

增加容積獎勵和放寬住三容積率到三○○%之外,釘子戶一定要拔,改建後房屋稅也得降,這樣危老改建才能水到渠成,大獲成功。

因此,當下我們需要的是大規模、遍地開花的老屋改建,而絕不是萬綠叢中一點紅的點綴小景,有這樣洞見力、魄力的人才是好的市政領導人人選,也是值得我們支持的對象。

※建築業逐漸走向正軌,建商不再享有暴利

過去房地產景氣好的時候,建商往往擁有不錯的利潤,大部分的建商多已習慣於這樣的豐厚利潤,現在房市轉差,建商的利潤也隨之趨薄,但一些廠商還在做最後的垂死掙扎,不願意放棄原來的高利潤率,因而他們推出的建案去化不易,最後甚至讓自己陷在資金周轉不靈的困境中。而大部分的建商其實都已看清現實而大幅下殺售價,但完全放棄利潤銷售的到底還是極少數,所以房市目前所處的情勢可以說是半生不死。

此刻也正好是推動危老改建的好時機。畢竟在這個時候(房市轉差),建商最有可能讓利,有些人不知道是因為不懂還是蓄意誤導民眾,竟宣稱增加法定容積只是圖利建商,這是完全無知的說法。

老屋改建可以提振經濟,降低房價,是為了民眾、社會,不可能是圖利建商,因為供應量多了需求量少了,房價才有可能降,不要被那些譁眾取寵的所謂學者專家唬了、騙了。

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