老屋改建百科

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2019/06/12人氣:921
By:doreen

Q:如何打破高容積率降低居住品質的迷思?

房地產專家胡博士答:

打破高容積率降低居住品質的迷思

根據報載,內政部營建署決定對「容積獎勵」進行總量管制,都更地區最多可增加五成容積,一般地區最多增加兩成,新制預定下半年實施。

 

像大台北地區這樣一個已高度開發的區域,多數土地上均已蓋滿了房子,尚未興建的可建素地並不多,加上前幾年政府又制定了限制國有土地對外出售的規定,而政府大力推動的「都更/老屋改建」卻一直成效不彰,使得大台北地區推出的新建房屋數量逐年減少。

 

都更推動以來,成效不佳的原因固然很多,但「高容積會降低居住品質」這樣的想法,一直也是主管機關在制定相關獎勵機制時的迷思之一,也是民粹誤導下所製造的都更推動障礙。

 

很多學者專家認為「高容積率會造成高密度的建築、居住生活的擁擠、公共土地缺乏、綠化的降低。」但是卻忽略了在幾十年來經濟成長與國民生活水平提高的情況下,其實台灣人對住房面積的需求已大幅提高(根據內政部營建署資料,統計至98年底,平均每戶房屋建坪為46.02坪);這個數據已明顯的說明了現今大面積住宅的流行趨勢,亦即與以往相比,每戶人家佔用著更大的住宅面積。

 

另外,根據行政院主計總處2011年的統計,我國的家庭組成人數也從2000年的平均3.3人,降為2.9人,家戶數更較10年前增加超過118萬戶。再加上人口進一步的往都會區移動,都說明了這種「新崛起」的大面積(換屋)住宅的需求確實有據,而在土地供應受限,即整體房地產市場的供應量不能有效增加的情況下,此一需求又會擠壓到其他一般(較小面積,首購)房屋的供應,造成首購市場房價的跟漲,而使得整體房價趨於上漲,這是簡單的市場供需原理。

 

訂獎勵上限應合宜

國有地的禁售措施,加上所剩極少的素地又掌握在財團、上市櫃建商和一些大地主手中,養地生財,待價而沽,造成了地價的不斷飆漲;土地價格衝高,若容積率又低,那麼當然會導致房價飆升;低容積率情況下的住宅成本會高於高容積率下的住宅成本。

高容積率雖然也意味著陽光對住戶而言將會更難獲得,但是透過限縮建蔽率,不僅有助於解決日照問題,更可藉著高比率的綠化空間,提升生活品質。

 

至於所謂的增加容積率會導致居住生活的擁擠、公共設施不足的說詞,在考量當前平均每人居住面積的增加倍數其實是遠大於容積率增加的事實下,就愈發站不住腳。所以只要朝向降低建蔽率,使建築物朝向長高發展,那麼綠化面積反而會更大,公益、公共設施更容易興建,區域人口密度卻未必增加。

 

因此,只要容積獎勵的上限訂定的合宜(像都更地區最多可增加一倍容積,一般地區最多增加五成),不僅不會導致居住生活劣化,反而在防災、都市景觀、生活品質上都能提供正面效能。

 

再退萬步言,若透過容積率的提升能讓房價下降,讓更多的人能夠買得起房,可能也會比限制容積增加、相對高昂的房價,更貼近人民的需求。

 

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