老屋改建百科

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2018/05/25人氣:1750
By:aliclub

Q:為什麼自力建屋總是很難成功?



房地產專家胡博士答:

自力建屋很難成功

        其實理由很簡單。因為建商在建築案件中不僅負責開發過程的組織和協調任務,也負責專案的資金流管理。不僅如此,建商所擁有的專業知識和關聯的聯繫管道,可以降低房地產開發的交易成本。它所掌握的資訊因為可以反覆使用,所以得以降低資訊成本。它的融資和資金調度手段可以加大資金的槓桿作用,提高資金流通速度,降低資金使用成本。

        一般地主或都更計畫中的老屋屋主,由於處於沒有組織的狀態,所以他們的專業知識和技能很難有效發揮:

1.他們缺乏和施工單位打交道的專業知識和資訊;

2.沒有能力做有效的品質監管;

3.沒有各類談判的經驗;

4.也缺乏與廠商議價的本錢。

        固然要彌補這些不足,可以透過學習來掌握各項必要的知識;然而要進入一個新的領域勢必要付出相當的學習成本,建立必要的社會關係所耗費的成本也不低。縱是費盡千辛萬苦掌握了相關知識並建立各種聯繫關係之後,卻只能使用一次就束之高閣,也是很大的浪費。又因為抵押品不足,也很難從銀行取得改建所需的全部款項,必須自己墊付資金來支付各種費用。由於沒有條件運用財務槓桿,他們的資金成本將會變高,承受風險的能力也很弱。

        所以,迄今為止,不論中外,我們很少能找到較具規模,靠居民己力成功建房的案例。畢竟如果自力建房的組織者真的具有這方面的專長,那麼他一定會改行搞房地產,這是真實的現實面。自力建屋的風險對初入門者實在太大了,全由住戶組成的改建委員會又多是烏合之眾,各自有各自的立場和意見,要做到大公無私就已經很困難了,更遑論做為改建組織(委員會)的主要推動者,經常要身為表率,犧牲小我;結果,在群龍無首、各自為政的情況下,自力建屋能成功還真只會是個理想的夢想。

        我們政府當局,雖有一片好心,也努力嘗試要輔導居民至補貼前期規劃費用。雖然口號誘人,但是畢竟太理想化了。實務上,自力造屋的自主式都更是很難成功的。像一樓店面、頂樓加建的價值在住戶的認知差異就很難擺平,若推動戶中有人懷有私心,那更容易形成彼此之間的猜忌,還有興建工程中的拆遷補償墊付,加上都更利益並不如住戶想像中的那麼龐大,縱然整合成功,最後發現資不抵債,那可能衍生的糾紛,甚至將嚴重破壞住戶之間的和諧,結果將是不見其利只見其害。


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