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2019/09/20人氣:25
By:房產財經News台/abound

房價還會繼續上漲嗎?房市已經變天,別被騙了

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房價還會繼續上漲嗎? 房市已經變天,別被騙了
胡偉良│理財周刊995期│2019-09-20 
過去十幾年國人之所以對房地產痴迷,歸根結底是這一些年來房價漲幅太過驚人,房地產彷彿受到佛祖點石成金一般,讓無數投資買房的人賺得口袋飽滿,很多人靠槓桿投資買房實現了一夜暴富的美夢,窮人逆襲成為千萬富翁,所以更多的後來者對投資買房生財之道近乎於瘋狂,沒錢借錢也要進場拚一把,進而形成了房價「只能漲不會跌」的心理預期。加上一些業者無腦鼓吹,在背後搖旗吶喊,炒房投機客更是有恃無恐。

直到最近,很多人才看清真相——過去投資炒作房地產的確穩賺不賠,房地產儼然是造富機器。但現在真的得好好反思了,因為這兩年市場上絕大多數的炒房投資客都沒賺到錢,不僅如此,大筆的資金被牢牢套在房地產裡,動彈不得。越來越多的人開始對當初堅定不移投資炒市的做法產生懷疑。

首先,政府的相關稅制改革接連出招,加上房市的景氣循環到了末段,在利空出盡下,房市終於降溫了。二○一○年之後房市交易量開始大降,二○一四年之後更是成了一攤死水。

房子基本上是會不斷貶值的,只有不斷流動,它才會激發價值,失去流動性的房產就是一堆鋼筋水泥而已。

據估計,自二○一四年以來這輪大台北地區房價的調整,三千萬以上的房子普遍跌去了二○%左右的市值,較低總價的房子雖然狀況較好,但也有一○%左右的跌幅。全台多數區域的二手房則普遍下跌一○%上下,也因為二手房房價下跌幅度較新屋為少,因而形成房市價格倒掛的現象(新房價格低於或接近中古屋),新屋銷售在房市交易比例上升,反之,中古屋則比例遞減,也就是大多數的炒房投資客都白幹活了。房市「永漲」神話也被徹底打破。

其次,房市普遍降溫,但因市場利率走低,加上房屋的持有成本仍舊不高,使得這些炒房客仍然心存僥倖,不肯大幅降價。

開發商方面則因坐收了二○○三年以來的房市大利多之利,大多已經口袋麥克,因此資金壓力也不太大,故也不急著賣房,這一點也可以從大多數建商的存貨(未賣出的房子)驚人明顯看得出來。在前述因素的影響之下,「買不起、賣不掉」的局勢於焉形成。



從過去的歷史來看,房地產常成為政府刺激短期經濟的手段。尤其是經濟不振時,政府常會藉由一些對房市的刺激措施來激勵市場,只是到了近期,因為房價已高,政府也不再敢輕舉妄動,怕又推升了房價而得不償失。

對現在的房地產行業而言,靠天吃飯,任何人都可以開發房地產,任何房子都可以賺錢的歷史真的結束了。

但總有一些人對房地產永遠懷著一顆熾熱的心,他們在堅定看多的道路上勇往直前。

胡偉良的房市觀點

台灣的房地產有三個基本面發生了巨變:

一、過去三十年,台灣房地產的基本面是房子不夠,解決商業及居民基本的居住需求是房地產行業的主要任務,這一階段主要實現了住房從短缺到供需平衡的歷史性鉅變。

二、二○○三年開始,隨著前一波房市全面採行容積率管制前大量搶建房屋,逐漸的完成去化。容積管制下帶來了房屋品質的提升,加上房地產週期走向復甦,房地產的靈魂發生了變化,房地產從滿足住的需求邁向居住品質的提升,過去房地產是推動經濟增長的工具,正在逐步走向民生的居住改善。

三、在當前,台灣老屋充斥的現況下,房地產的下半場將走向「重塑房地產的價值鏈」,未來的房地產將與產業緊密結合。

房地產徹底告別普漲的時代,無產業支撐的城市,房價回歸合理是大勢所趨,有產業有人口增量的城市才有未來,沒有產業支撐的房地產將成空中樓閣。

再者,未來房價是漲是跌?



漲的空間很小,跌的可能性更大,但房價絕對不會是驟降、急降、大降,而將是緩降的趨勢。

我必須說,房地產的氣數已盡了,別再妄想投資炒作房市能躺著發財了。未來房地產市場發展的社會目標是居民住有所居,財富分配再平衡。根據國際經驗,台灣房地產市場的發展方向將會是:住宅的投資屬性與消費屬性逐漸分離,政府藉由政策引導,鼓勵民間興建具有消費屬性的一般住宅,同時藉由市場機制形成房地產的投資市場。

就像我在不久之前提過的觀點,房地產業暴利時代終結束了。
 
很多人說,房價漲跌沒關係,有房就踏實。但有房就一定能過得安穩嗎?根據統計,大台北地區房奴的每月貸款支出已經超過收入的六成以上,在未來房市震盪的歲月裡,有房者也不一定就比沒房者輕鬆多少。這麼高的房貸比例,若經濟平穩發展還好,稍有動盪,就是失業大潮降臨,對於沒有貸款買房者影響不到,但是靠高比例房貸買房的上班族就慘了,這並不是危言聳聽。

無論市場怎麼變,最後都要落到該不該買房的問題上。對於這個話題,我其實已經反覆講了很多次,對於一些「現在不買房未來徒傷悲」的觀點,要有定力和判斷力,不要輕易被別人的言論左右。

我一直主張,買房要看個人的需求,該買房還是要買的。但是有一點要注意,就是不可帶著投資賺錢的目的去看待房地產,如果堅定認為未來房價「只漲不跌」,就膽大妄為地掏空家當,不留餘地的往裡衝,我是不建議的。年輕人買房自住,無可厚非,但是也要留有後路---至少留夠兩年的房貸清償款,以應付各種非常情況的出現,這樣才算安全。

另外,對房地產發展趨勢及有買房想法的讀者,不妨上網Google 我近期的兩篇文章「胡偉良的房市趨勢報告:告別房地產的暴富時代」、「胡偉良的『最新』買房建議」,相信會有更深一層的了解。

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