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2021/01/19人氣:41
By:pig1007

好房網-名家:未來買房還一定會賺錢嗎?

未來買房還一定會賺錢嗎?

文/胡偉良

又是一年初始,憧憬與懷舊,同時到來。憧憬的是未知,帶有期待。懷舊的是已知,懷有遺憾。

每逢這時,一些老人又會提起當年,比較當年便宜的物價、房價和當前的高物價和高房價。

未來買房還一定會賺錢嗎?(示意圖/翻攝Google Map)

關埔重劃區。圖/翻攝Google Maps

關於貨幣貶值

每個人都知道,今天的錢永遠比明天的錢要值錢。也知道以前茶葉蛋2塊錢一個,現在10塊錢一個,漲了5倍。

這就是貨幣貶值帶來的改變。為什麼貨幣會貶值?

2019年,我國GDP為 23,593,584百萬元。GDP又叫國內生產總值,意思2019年我們所創造出的新增產值是   235,935億元。

既然是新增的產值,自然需要對應的貨幣支持。所以,  235,935 億的GDP,就需要發行 235,935億的新台幣。

但這些台幣是新增的,它增加了全國貨幣總量。因此,在全國貨幣總量/全國商品總量增加之下,商品價格就會出現一定的增長,這就是通脹,帶來的結果就是貨幣貶值。

所以GDP的穩步增長必然伴隨著一定幅度的通貨膨脹,而通貨膨脹就會帶來貨幣貶值。它們是相生相伴的,且適度的通貨膨脹是一件好事,否則就是通貨緊縮或者通貨滯脹了,那才是不好的。

當然,除了GDP當量的貨幣發行會帶來貨幣貶值外,還有一部分來自於貨幣超發。像2020年由於武漢疫情的影響,台幣小量放水M2增率達到7%左右,超過了當年的GDP成長率,也可能會引發貨幣貶值。

關於房子

在2010年以前買房的人,絕大部分應該都體會到房價上漲帶來的“幸福感” 。但這房價的上漲是何原因造成的呢?

有人認為是麵粉(土地)原因,有人認為是炒房客的原因,有人認為資金因素。這些都對,但根源不完全在這裡。

筆者在另一篇文章(2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?)曾提出,GDP增長與通貨膨脹才是房價上漲的根本所在,經濟發展+貨幣因素才是的房價動力。

看看台灣的房價,從2003年到2019年,房價增速大概是多少?台北市平均大概是2.5倍上下,全省平均約在2倍上下,轉化成年增長率, 台北市約為6%,全省約為4.5%。

從2003年到現在,我們的經濟增長速度,也就是GDP增速,2003到2008每年平均大約是4.5%左右, 2008到2017年,每年平均大約是2.7%左右,整體平均約為3.6%;通貨膨脹1.0%左右,這兩個數字加起來,大致就是4.6%。但如果再把房價的上漲期調整為2003~2014年,那 麼台北市的房價年增長率為9%;全省的房價年增長率則為6.5%。

所以2003年2014間的房價真的是漲過頭了,超漲的原因是資金行情+炒作(資金集中往房地產集中,造成了價格在短期內出現了暴漲),炒房客賺到的價差透支了消費市場後來幾年的經濟增量,提前轉化到了房價上面。

2020年,因為營建業需求暴增,卻又碰上缺工、原物料上漲,在供需不平衡下,本來平穩的房價藉機而起,若未加抑制,很可能房價飆漲之勢會重新再啓,好在政府出手的快(超前佈署),壓制了飆漲的勢頭,但是導源於成本上漲的房價上升反應還是無可避免。

所以,千萬不要覺得過去(2010年之前)買房賺錢,誤認為自己投資眼光好。那叫 “普漲”,一個買房就幾乎賺錢的時代。

關於未來的房價

關於貨幣貶值與房子升值簡單的邏輯說清楚之後,就能開始測算未來走向了。

2020年的M2增幅(7%)和前幾年相比是相對較高的,只有2009年的金融危機有類似的狀況,政府透過增加貨幣供應的方式促進經濟發展,除此之外,台灣每年的貨幣供應增大多在5%以下,扣除GDP的增幅之後,每年貨幣貶值率大概都微不足道,加上全球物價平穩(科技進步、產能過剩),往後幾年由物價上漲引發通膨的機率並不高,要注意的是資金泛濫導致的資產價格堆高。

因此在反應了成本的上漲之後(營建成本上漲~15%,合理的房價上漲率5~8%(視地價占比),最足以助長房價炒作的資金因素(台商資金返台+外資匯入)又在政府超前防範下,難以作怪,因此,短進快出,短期房價暴起,身價暴漲的牟利時代,已經結束了。房價再大幅飆漲的可能性已經微乎其微,盲目的投資炒房只是自找麻煩。未來房地產將轉為房產租賃收益和長期價值博弈的利潤模式。

這個時候,筆者的建議是:如果是剛需或改善需求,可以進場(從勤看屋開始,培養房地產的感覺);如果投資則要慎重(隨便投就賺的時代已經過去了);至於炒房,還是死了這條心吧!

筆者在本篇文章裡把房價做了簡化的分析,直接從房價漲落的本質進行探索,並歸納出簡單建議。要掌握房價漲落的全貌,可閱讀筆者有關房價的相關論述。

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