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2021/01/26人氣:148
By:pig1007

2021房市繼續熱?專家:打炒房自住進場正好

2021房市繼續熱?專家:打炒房自住進場正好

 

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▲圖片提供:台中捷運局

回顧2020年房地產市場交易表現,因年初一場新冠肺炎疫情爆發,上半年交易量急凍,隨著疫情趨緩,加上低利率環境助攻,以及資金潮推波助瀾下,房市暢旺,預售新案接待中心更屢傳「秒殺」、「排隊大軍」等掃房團出沒炒作紅單,徹底宣告房市「由黑翻紅」,卻也因此引來民怨,直到年末中央聯合祭出打炒房措施,才抑制漫天喊漲的價格。

不過產官學界認同,隨著土地、營建以及人力成本增加,加上低利環境、市場游資充足,以及剛性需求等因素,房價無崩跌的可能性,短期雖被打炒房措施抑制,但長期來看仍會緩步走揚,預估2021年將成平盤修正走勢,不過對於自住客來說並無太大影響,甚至可藉此危機入市。

2020房市大逆轉 下半年買氣來得急又快

2020年房市到底有多旺?從數據可略窺一二。根據永慶房產集團研究發展中心彙整,六都前11個月建物買賣移轉棟數較去年同期增加六6.8%,北市年增10.8%,新北年增4.9%,桃園年增14.1%,台中年增11.1%,台南則是年減1.4%,高雄年減0.6%。

永慶房屋業管部協理謝志傑說明,今年受到新冠肺炎影響,上半年的交易量疲弱,累積年增率一度呈現負成長。但隨著國內疫情逐漸受到控制,加上低利率環境、寬鬆貨幣政策,上半年的遞延性買盤陸續出籠,房市交易轉趨熱絡,若是未來政經情勢沒有太大的變化,交易量維持每月3萬棟的熱度,2020全年買賣移轉棟數有望達到32萬棟,續走「量增價穩」的格局。

至於政院這波聯合打炒房措施,他表示,通常對於自住族群不會有太大的影響。因此,若是有自住需求的民眾,在經濟狀況預期良好的情況下,不妨趁機多看多比較,早日購得心中的好屋。

「資金、低利續熱房市 2021平穩略下修」

台北大學不動產與城鄉環境學系主任彭建文表示,疫情爆發初期、後期呈現反差,初期整體經濟、金融或房地產市場不確定性高,各界處於觀望階段,導致交易量下滑,直到第二季開始改變,資金充沛前提、低利環境下,催出房市買盤。

再者,從過往台灣房市發展歷史軌跡觀察,房市2014、2015年達高峰後下修盤整、2016年房屋買賣移轉量跌到剩下24.5萬棟,直到2019年才回溫突破30萬棟。

因此原本2019年底各界預估2020年交易量會超越過往,由冷轉溫恢復平穩,孰料年初爆發疫情,因而等到疫情維穩,被壓抑的剛性需求客也出籠購屋,又在預售市場新案銷售人士的刻意操作下,讓市場氛圍異常熱絡。

中央聯合各部會打炒房,是否衝擊明年房市?彭建文表示,中央出手前,市場買氣旺為賣方主導,少了前幾年價格盤跌的壓力,屋主堅持售價,隨著打炒風愈演愈烈,短線買盤將收斂,預測新案預售的建商也不會堅持售價,面對誠意買方更願意讓價。

以往有些建商認為成本走高、議價及獲利空間變小,乾脆延後推案或是封盤不賣,等待更好的市場環境再開案,不過這波打炒房,央行祭出信用管制,針對囤地、餘屋兩大問題進行管制,預估未來建商若達到利潤後,會更願意釋出手上建案。

最後彭建文說,政府是打炒房,而非打趴房市,假設能成功壓抑住高漲房價,不再出現瘋狂追價模式,預估短期仍會維持低利率、資金充裕的現況,市場仍樂觀,明年將會呈現「平穩盤整,價格小幅下修」的狀況,短期價格持續往上飆的機率不大。

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「政院祭出打炒房組合拳 交易量回落」

天時地利不動產顧問總經理張欣民指出,今年各地房市買氣回暖,幾乎都感受到這股資金及低利的熱潮,從六都今年前11個月的房屋買賣移轉棟數來推估,中北部四都表現相對突出,都是正成長,反倒是台南與高雄則都是呈現衰退局面,這樣的數據無疑打臉今年市場上一直在傳的「南熱中溫北冷」說法,數據會說話,實情是「北熱中溫南冷」。

張欣民指出,政府不管是「打炒房」還是「打房」,多少一定會影響到房市交易量,因此可預見的是2021年房市交易量可能會衰減,全年建物買賣移轉棟數很有可能會再回落到30萬棟左右。至於房價部分,則要看央行這波「打炒房」會打掉多少量?以及後續其他部會是否也祭出「組合拳」,才能夠更精準地研判!

「危機成轉機 打炒風自住入市正好」

品嘉建設董事長胡偉良表示,自2020年6月後疫情獲得控制,房市出現突破點,加上台商回流潮、返台建廠,工作機會增加,尤其以高科技在台灣擴廠數量大增,帶旺區域房市,反觀餐飲、觀光等產業相對慘澹。隨著疫情趨緩,民眾預期房價上漲的心態,加上低利率因素,普遍認為買比租划算,一再推升買氣,加上各類營建成本上漲、缺工等,房價跟著齊漲。

胡偉良表示,現在開發商競爭壓力大,除了土地、營造成本持續增加,連人力成本也在增加,前幾年開發商獲利被壓縮,直到2020下半年買氣走揚,看好這波創6年來新高的熱絡買氣,建商想要將獲利提升,才會出現大幅度價格震盪,甚至出現往上追價的現象。

這波打炒房系列措施,短期能壓抑炒房團出籠,但從各項營造成本支出來看,未來2至3年房價走揚趨勢仍不變,只不過近期打炒房措施上路,讓買盤轉為觀望,也抑制蠢蠢欲動的價格漲幅,反倒成為自住民眾危機入市絕佳時機,趁著打炒房的價格仍在相對低點時進場。

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▲資料來源:各市政府地政局;永慶房產集團研究發展中心彙整

「打炒房中要害 續航力夠將盤整向下」

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚說明,央行4大點選擇性金融管制措施拋出後,產生震撼效果,再加上「實價登錄2.0」 修正法案已一讀通過,也引起建商、業者們關注。

從投資客、房仲代銷業者擔憂退屋潮現象發生,顯示已經打中炒房要害,預估2021年房市應是「盤整往下」,不過後續要看各部會能否一起堅持陣線,持續打炒房,若續航力夠,盤整向下成為趨勢,若續航力不夠、打炒風陣線失守,炒房風氣有可能在春節後死灰復燃。

「政府打炒房動起來 但並非要打趴房市」

針對中央聯合打炒房系列措施,內政部次長花敬群也一再強調,「政府目的在於維持市場秩序,而非打趴產業。」因而《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》部分條文修正草案,針對門牌及地號完整揭露、預售屋全面納管須即時申報,以及增加主管機關查核權、屢不改正加重處罰,並建立紅單納管機制,禁止紅單轉售等,皆為遏止市場炒作歪風,力促房市健全發展。

(撰文:張沁如 圖片:好房網資料庫)

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