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2021/04/08人氣:72
By:pig1007

蘋果日報-小建商遇打房斷尾求生 專家:「可能淪為爛尾樓」

央行信用管制搭配房地合一稅修法,讓房地產業者哀聲連連,政府這回力道多重?市場人士透露,農曆年後有數起建案業者雖已取得建照,但因扛不了成本而無奈轉手出售,「這在過去十分罕見」。業者認為,未來交易量縮,可能觸發小建商降價求售,建議買方搶便宜之際,可從2項指標判斷建案是否值得入手。

 

台北市鄰近大安森林公園的7層樓建案「上品硯」,規劃一層一戶,買方3期工程款項付完,到了交屋期限,卻發現建商宇馥建設已人去樓空,去年9月經媒體報導後才曝光。

時隔半年,新北市中和預售案「青慕淳」也發生相同悲劇,建方山琳建設因財務危機,基地延宕1年遲未開工,土地遭信託承辦銀行法拍,30多位承購戶求助無門欲哭無淚。

品嘉建設董事長胡偉良對此表示,去年中起,營造成本上漲2成左右,小建商開始有壓力,但當時房市旺,讓建商還可以推案賭賭看,惟央行限縮貸款成數、財政部延長閉鎖期,衝擊小建商,「銀行針對新成立或規模小的建商,大多依銷量分批撥貸,現在投資客縮手、民眾也觀望,建案一旦賣不動,財務當然出問題」。

 

尤其政府近年鼓勵民間投入都更,讓實施者、開發商向銀行借貸時,不受《銀行法》第72之2條的放款金額不超過3成存款之限制,因此吸引許多業者跳進來爭大餅,胡偉良指出,「但這些公司經常不計代價搶案子,到發包時才發現踢到鐵板、預算根本不敷成本,導致農曆年後,陸續有多樁取得建照的建案,建商因為扛不了而整個賣給同業」。

景文科大財金系副教授章定煊解釋,「銀行的土建融額度傾向撥貸給大建商客戶,一來企業大、財務能力比較不用擔心,二來有作品,商譽也會加分,使得貸不到足夠款項的小建商,更積極耕耘危老重建」。

 

章定煊指出,建案成本主要分為營造跟土地兩塊,台北的部份,土地成本佔建案約莫8成,另2成在營造;而中南部區域,則是營造、土地各佔5成左右;面對成本上漲,小建商口袋較淺,經常措手不及,致財務轉不過來,出現營運危機。

胡偉良認為,體質較弱的建商,在市場交易量縮後,可能走上降價出售,消費者若想趁勢搶便宜貨,但建議務必先調查建商的聲譽跟過往作品,假若此案是公司的創始作,5成以上具有購後風險;此外觀察公司資本額若是千萬元、百萬元以下的,千萬不要碰,「比較保險的資本額是5千萬元以上」。

「現在缺工缺料、成本跟土地樣樣漲,建商維持原價格銷售就很厲害了,若反向操作大降價,通常意味公司營運上有狀況」,胡偉良認為,這類建案有可能最後因公司財務狀況而淪為爛尾樓,購買風險較高,購屋民眾要留意。(施智齡/台北報導)

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