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2019/08/27人氣:16
By:房產財經News台/abound

胡偉良的「最新」買房建議

胡偉良的「最新」買房建議


2002年起台灣的房地產開始邁入一個新的階段,房價如脫彊野馬,一路狂飆,十五年(2002~2017)來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成,但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍,相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍。這一波的房價變化,快速的把 有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界。

2014年以來,房價上漲之勢停頓下來,而且呈現緩跌走穩之勢,這個時候,到底該不該進場買房呢?怎麼買?

忌買易跌難漲的房子

當買房的人聽到當初和買入價差不多的其他房子又漲了多少多少,而自己的房子卻紋絲不動或者蝸牛一樣只爬了一點點的時候,可能心裡上會覺得不是滋味。

剛需真的可以不在乎房子的漲跌嗎?

剛需真的不怕自己房子跌價嗎?

剛需大多都是普通老百姓,受薪階層,賺錢不容易。

收入越高的城市,消費越高,而剛需一般是事業剛起步的,所以每塊錢都是費盡千辛萬苦才賺到的,算一算要賺到每一塊錢都是淚,靠這麼點收入想存錢買房很難,過日子,柴米油鹽醬醋茶,都是花錢的地方,水電費、交通費、租金,如果再有個車,還有保養、油費、保險費、停車費等等,一個月下來,也剩不下來幾個錢了。

要知道,以目前台北市的房價,絕大多數剛需要買一間像樣的房子都得省吃儉用,再東拼西湊後,背上個二三十年的貸款,整個過程說像「剝了一層皮」一點也不過分。

一個人要不吃不喝15年才能賺夠買一間房子的錢(以台北市為例),一個人一生的工作時間是多少?50年左右,感受一下。15年不吃不喝才換來的東西,這種等級的操作,剛需怎麼可能不慎之又慎,對價錢看的比命還重?

同樣是一個兩房一廳的房子,1500萬買下來和1600萬買下來,好像只差了100萬,就差7%而已,但這100萬對剛需卻是要命的大事,100萬可以直接拉低一個剛需的小家庭幾年的生活水準。

如果這房子一年以後跌了100萬,你說剛需一家談起來是什麼感受?

如果跌了500萬呢?那更不得了,會不會想去撞牆?

如果漲了100萬呢?這可不是什麼紙面富貴,剛需如果用1600萬賣了1500萬買的房子,難道不開心?

剛需買房的錢是辛苦錢、是血汗錢、是省儉錢、是親情錢、是養老錢、是人情錢,一分一亳都不容易,這錢賠不得。

所以剛需對房價看的可比投資客要重多了!

而按照對房價的看重程度,剛需還可以再做一個細分。

一類是真的需求就在眼前,為了買房而買房的,等著買一套來安居的,這種是“實剛需”,實實在在。

另一類是被房價上漲炸出來的,可以稱之為“虛剛需”。房價高速上漲時好房子是很少會賣的,業主都觀望著看價格能漲到那裡去,當市場上好房子一個個冒出來時,就說明價格穩了、止漲了。而當房價高速下跌的時候,大多數剛需是不敢買的,因為不知道底部在那裡,怕一買就跌;反之,當房價上漲的時候,很多原來不是剛需的人,怕之後買不起,或想趁機賺一票的,會自我催生而變成剛需,主動入場,這種因市場價格攀升而生的“虛剛需”,雖也是買來自住,但其投機心態、得失心態,對價格漲跌的接受心態,遠比第一種更重。

要勇於逆市操作,特別是房市處於下行階段

房市的下下行階段往往也是買房的好時機,現在的房價較這一波的高峰房價已經下跌了15%左右,已經跌出了過去建商所習以為常的利潤結構範圍,因此,除非建商已面臨資金鏈斷裂的危險,否則建商公開再降價的空間已經有限,倒是可以利用關係,和建商誠意私下議價,在當前新屋量餘屋量尚高的情況下,說不定有可能議到一個不錯的價格,但是不要期待會有腰斬價,畢竟建商有它的成本,沒有人會願意賠本賣房給你;再以當今雙北為例,土地價所佔的成本比例,台北市已在6成以上,新北鄰近台北市的區域(永和、中和、新店、三重、新莊、板橋)也在5成以上,加上營建成本,其實讓價空間都已經不大,買家亂砍價,除了讓人覺得「搗蛋」之外,賣家根本不會搭理,而白白的浪費了一個原本有利的好交易。

所以我的意見始終一致,有需求的剛需購房者,這個時候真的應該好好勤看屋,做好自己的購屋計劃,見到符合自己需求的好物件,勇敢而誠實的去誠懇議價,那麼你會有機會議到這一段時期(包括未來幾年)最好的價格。

這個世界對隨波逐流的人往往是殘酷的,由於出生的條件不同,兩種剛需面臨的風險也大不相同。

其實剛需是市場冷熱都得買,特別是跌的時候,實剛需也是照樣出手去買,恰恰此時市場風險低,泡沫少,反而更安全。

而虛剛需面臨的風險要大很多,暴漲總與泡沫相生相隨,暴漲催生的虛剛需註定要與泡沫共舞,巴菲特講“別人恐懼時我貪婪,別人貪婪時我恐懼”,股市房市都是一樣,暴漲時大家瘋狂搶房,水漲上來就看不到誰沒穿褲子,水漲上來就看不清那裡有坑。虛剛需則是被動的,是自我加碼“硬上”的,是條件不成熟也要硬上的,虛剛需必須牢牢記住自己生於泡沫之中的“投機原罪”,不容閃失,因為一旦自己騙自己說不在乎漲跌,踩空泡沫會比實剛需輸的更慘。虛剛需若認為自己是自住剛需,真的跳入火坑買了原本非必要去買的房子,等接了盤之後,將轉化為更加沉重的負擔,本來安安穩穩過日子最後變成站在高崗上吹著寒風,變的很悲壯。

作為剛需,既然瞭解自己的辛苦,那就更應該研究一點房市,學一些基本的市場規律,至少大概知道那裡是坑,什麼時候是漲過頭了,不能頭腦一熱當了接盤俠。

買房也是要未來賣出時能賺錢

如果剛需對自己的判斷真是沒有把握,不妨諮詢一下有經驗的高手,但要有前提。

前提第一個:剛需要有最基礎的房市知識,有做基礎判斷的能力,這樣和高手在談論也會有交集,對方知道你懂也會願意和你深入溝通,自然你就能獲益更多,風險更小。

前提第二個:就是坦坦蕩蕩的承認,剛需也一樣有未來房價上漲的需求!接盤俠這種「偉大」的工種應該是已經賺的肥滋滋的炒房客去當,而不是剛需!

畢竟,剛需的第一套房基本都是要換掉的,換房的時間一般是在68年,這段時間如果沒有回到平均漲幅,那麼一些本來該屬於他們的財富就永遠的失去了。

財富增長的路上,一步落後,後面步步都會落後,差距只會越拉越大。

所以說,作為一個靠雙手打拼的剛需,要對自己的錢財負責,記得抽時間、花一些精力學點基本的房市知識,做好自己的主人。

原文網址: 胡偉良的「最新」買房建議 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200235508

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