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2018/12/28人氣:243
By:doreen

容積率不足、賦稅太高、釘子戶等,老屋改建聲聲慢

【時報記者郭鴻慧台北報導】長久以來,不管是都更或老屋改建的進度都慢如龜速,主管機關推出許多因應對策卻都無濟於事,品嘉關係企業創辦人、台北市/新北市老屋改建協會根據28位土地開發專員就76個改建未成功之案例進行調查,發現台北市和新北市老屋屋主不改建的原因大異其趣,台北市最嚴重的前二大問題是容積率不足與賦稅太高,另外貪婪的釘子戶與錯誤的認知也是很嚴重的問題。

品嘉關係企業創辦人、台北市/新北市老屋改建協會理事長胡偉良針對此現象指出,只要現有建築物的容積率大於改建後政府規定的容積率,那麼改建就很難成功。胡偉良說,台北市於民國82年才開始實施容積率管制,而之前大部份的四五層樓公寓的容積率至少是240%起跳,甚至到350%不等,若再加上違建容積率就更高。但目前台北市對於第三種住宅區的法定容積率為225%,改建後即使再加上30%的容積獎勵,還是無法和原來的面積一樣大,因為還要支付興建費用及興建期間的房屋租金,使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的60%-70%,換句話說,縱使住戶想要自付興建費用,都不太有機會室內一坪換一坪,更遑論找實施者合建了。此外,改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費,在在都讓台北市老屋屋主不願意改建。

台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅,許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素,可能大增10倍甚至更多,再加上土地增值稅,及改建後變成大樓形式須繳納管理費(因為有了電梯),這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

改建後的房屋如此美好,為何許多屋主不積極爭取改建?胡偉良說:「追根究扺還是緣自住戶的貪婪及錯誤的認知。 」許多老屋屋主不想花錢,只想要享受好處,借用柯市長說過的一句話「要都更的是民眾的心態,不要幻想一坪換一坪,外加車位,興建期間一毛租金都不用出,世間哪有這麼好的事」。很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓,這往往造成破局。就是因為貪婪和錯誤認知使得這些老屋的屋主一再錯失良機,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,加上房價開始走貶,市場上願意投入改建的建商已經不多,住戶若再磋跎,恐怕就得面臨黃金變糞土的結局。

原文取自:https://tw.mobi.yahoo.com/finance/%E5%82%B3%E7%94%A2-%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%8E%87%E4%B8%8D%E8%B6%B3-%E8%B3%A6%E7%A8%85%E5%A4%AA%E9%AB%98-%E9%87%98%E5%AD%90%E6%88%B6%E7%AD%89-%E8%80%81%E5%B1%8B%E6%94%B9%E5%BB%BA%E8%81%B2%E8%81%B2%E6%85%A2-075252995.html

 

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