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2019/05/16人氣:648
By:doreen

不是民眾比財團笨!危老改建推不動都是這個原因

2019-05-14 22:11專欄作家 胡偉良

近「危老條例」很夯,大家都想拿到40%的容積獎勵,用簡化的方式說明,這意味著改建後可以多出40%的房地產權面積?這麼好的事為何危老改建在一般老舊公寓的推動上仍然不理想?通過的申請案仍然不多?

 

對此,雙北老屋改建協會理事長胡偉良說,「表面上看來,似乎所有的危老建築都將因為可以獲得容積獎勵而改建成功,但事實並非如此,未實施容積管制前興建的老房子,現有的容積率大多遠遠高於當前的法定容積,且違建充斥,其已存在的現有容積,再加上空地違建、屋頂加蓋,使得其現存的容積早已超過改建後加上容積獎勵的可興建容積,亦即容積獎勵的額度不足以讓住戶分回原居住面積,這一點就很難說服所有住戶改建了」。

 

胡偉良再補充說明,「而且危老條例40%容積獎勵是最高上限,許多老舊公寓根本不符合危老條例所開出的基地條件,像是無法做足2米退缩的建築會連20%的容獎都拿不到」。

 

 

 

依據內政部近期發佈的統計,台灣12層樓以上耐震能力可能不足的民間建物占了總的75%以上比率;高度1-5層的公寓更幾乎都有安全之虞。相對於此數據,全台通過老屋改建申請案是不成比例。為何危老改建的推動不如預期,胡偉良進一步分析說明,以大台北地區(台北市、新北市)為例,若法定容積率在300%以下,老房子基本上是很難改建成功的,尤其是4、5層的公寓,因為在改建後分不回原來的室內面積,這是阻礙原屋主改建的重要因素。

 

此外,40%的容積獎勵並非不增加營建成本就可以取得的。胡偉良指出「如果危老基地符合退縮和危老的規定,基本上,假如若想要再往上拿更高的容獎,還必須符合危老的其他額外條件,像是綠建築、耐震或無障礙空間等等,但這勢必會增加營建成本或增加公設比例,若地主們又想多分回但卻不願多付出營建成本,當然是不可能的。」

 

內政部花次長花敬群曾舉例,過去台南206大地震,政府曾想協助檢驗,判定建物安危,卻因屋主不願意公布、擔心影響房價,引發反彈,「許多住戶擔心房價,比自身安危還重要,其實住戶自身要有病識感,如果生病的人,自己都不承認自己生病,那醫生開甚麼藥都沒有用。」胡偉良說,改建不應該只是為了增加財富,更應該為更好的生活環境、更安全的居住空間。

 

最後,胡偉良提出建言,「解決這個問題的唯一辦法是把住宅區的法定容積一概提高到300%」,他指出,一些地政、都計學者都以「提高容積率會影響生活品質」做為反對的理由,但實際上縱然將住宅區的法定容積一概提高到300%,改建後的總容積其實也未必比現在的現存容積加違建來得高,更何況,當前的老房現況是蓋的滿(空地很少,甚至少量的空地還被違建填滿),與依新法規完成的建築相比,雖然新建築蓋的較高,但建築覆蓋面積上限(建蔽率)遠比老屋小,留下的空地必須綠化及做公共設施,故改建後的生活品質仍將優於現狀。新加坡、香港、東京等都會區的高容積率都說明了「提高容積率會影響生活品質」的站不住腳。

經濟日報轉載原址:https://money.udn.com/money/story/5621/3812941

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