房地產

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2019/01/22人氣:354
By:doreen

Q:何謂政府打房的金融手段?

房地產專家胡博士答:金融手段-選擇性信用管制:為了抑制房價過熱可能導致的金融危機及消除過高房價所帶來的龐大民怨,政府已制定一連串的抑制房價措施,像是:央行的「選擇性信用管制」措施,針對台北市及新北市及桃園重點區域的房貸,祭出名下已有房貸的第二套房購屋人貸款成數上限5成、還款無寬限期、房貸不能續貸二胎等措施。

  不動產風險控管由央行和金管會共同執行,重點是對第二套房實施差別授信,包括貸款利率調升、貸款成數降低、取消還款寬限期(即交屋時就要開始償還本金,不能只償還利息) 、調高風險係數等措施,不准用其他名義貸款等措施,藉此防堵投資客以少量資金,藉助高度財務槓桿來買賣房屋套利,以減少房市的需求量。

    另一方面,央行則從建商取得土地、養地和營建成本的土建融貸款著手,限制土地貸款的成數及限期開發(6個月內取得建照,1年內開工),以免建商天價搶地,再大量向銀行貸款,以小量的現金,用銀行的錢來炒地、囤地,這有助於增加市場的房屋供應量。

    從整體銀行統計,2012年以來房貸餘額,幾乎都出現「零成長」的趨勢,也就是新增房貸與既有房貸還款金額大致相當,從中央銀行統計來看,購置住宅貸款,金額也從去年底的5兆2,740億元,下降至1月底的5兆2,572億元。房屋修繕貸款上,也從4,829億元,下降至4,738億元。

    但是該注意的是:金融措施效果溫和,只會使市場資源加劇稀少,而無法改變貨幣環境與宏觀趨勢,單純以金融手段打房只會讓建商和購買者重新洗牌。在流動性過剩時要防堵資產價格高漲,最好的辦法是減少投資收益或增加交易成本,或者提供其他高收益的投資管道。若僅以金融手段打壓房市,更不利於換屋族及一般投資人,使市場上到了最後,只留下財力雄厚的建商和投資者。

    選擇性信用管制措施會產生外溢效果,促使投資客跑去沒有管制的區域炒作,像桃園、新竹、台中、高雄,都因北部投機客的介入炒作,而炒高了這些區域的房價,這也促使政府進一步的擴大了選擇性信用管制的區域。

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